قالب وبلاگ

فهرست عناوین :

مقدمه

مبحث اول : احراز هویت متعاملین یا متعهد( اصحاب سند )

                گفتار اول : احراز هویت با ارائه اوراق هویت

                               بند اول) احراز هویت اشخاص حقیقی

                                 بند دوم ) احراز هویت اشخاص حقوقی

                                 بند سوم ) احراز هویت در موقوفات

                گفتار دوم : احراز هویت بوسیله معرف

                                بند اول )تردید در هویت اصحاب سند                                                   بند دوم )شرایط معرفین

                                  بندسوم )‌تکالیف سردفترهنگام اخذگواهی معرفین

                  گفتار سوم : عدم احراز هویت حتی با وجود شهود        

مبحث دوم : ابراز رضایت متعاملین یا متعهدین

                  گفتار اول  :‌اشخاصی که باید معتمد معرفی کنند

               گفتار دوم : قید مراتب اخذ معتمد در سند و ثبت دفتر

               گفتار سوم :امضا و اثر انگشت

                                  بند اول )تعریف امضا

                               بند دوم‌ )تعریف اثر انگشت

                                بند سوم)جایگاه امضا واثرانگشت در حقوق ثبت

مبحث سوم : معرف و معتمد در گواهی امضا  

برای مطالعه بیشتر به ادامه مطلب مراجعه فرمایید .

مقدمه :

باب سوم از قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310 مقررات ویژه ای را جهت تنظیم اسنادرسمی پیش بینی نموده و برای این امر وظایفی را بر عهده متصدیان و مسئولین دفاتر گذارده که بعضا مقررات شکلی و برخی مرتبط با ماهیت اسناد است .

از آنجایی که در حال حاضر اسناد در ادارات ثبت تنظیم نمی گردد و منحصرا" توسط دفاتر اسناد رسمی قابل تنظیم است علیهذا وظایف مزبور علاوه بر تکالیفی که در باب چهارم همین قانون با عنوان دفاتر اسنادرسمی بیان شده، مقرراتی است که مخاطب آن فی الواقع سردفتر یا مسئول دفتر می باشد .

در این تحقیق تلاش می گردد از میان تمام الزاماتی که در قانون مزبور برای مسئول دفتر مقرر گردیده به دو مورد از آنها با عنوان احراز هویت و ابراز رضایت متعاملین یا متعهدین  ( اصحاب سند‌)که از جمله تکالیف اساسی سردفتر اسنادرسمی است بپردازیم .

مسئول دفتر برای ثبت هر سندی موظف است هویت امضا کنندگان سند را احراز نماید و هرگاه مسئول دفتر در هویت متعاملین یا طرفی که تعهد می کند تردید داشته باشد باید دو نفراز اشخاص معروف و معتمد، حضورا" هویت آنان را تصدیق نموده و مسئول دفتر مراتب را در دفتر، ثبت و به امضا شهود رسانیده و این نکته را در خود اسناد قید نماید .

همچنین مسئول دفتر موظف است نسبت به اخذ امضاء متعاملین طبق مقررات قانونی آتی الذکربنحوی که کاشف از ابراز رضایت و قصد آنان از انجام معامله باشد اقدام نماید . به عبارت دیگر می بایست قصد و رضای صاحب سند نسبت به موضوعی که توسط دفتر اسناد رسمی در سند درج شده ابراز و تحصیل گردد .بدیهی است چنانچه شخص ،بی سواد باشد یا به دلیل فقدان یکی از  حواس باصره و سامعه یا قدرت ناطقه توانایی ادراک و تحصیل علم به موضوع را نداشته باشد لازم است یک نفر را به عنوان معتمد خود  به مسئول دفتر معرفی نماید تا ثبت و مندرجات سند را برای او قرائت و تفهیم نماید و چنانچه صاحب سند بی سواد باشد می بایست اثر انگشت خود را زیر ثبت سند بگذارد.

روشن است که هریک از این تکالیف با شرایط ویژه ای که داراست و شقوق متعددو جهات مختلف آن قابل تحلیل است علیهذا در مبحث اول به احراز هویت متعاملین یا متعهدین و در مبحث دوم به ابراز رضایت اصحاب سند که ناشی از علم و قصد آنهاست خواهیم پرداخت .

مبحث اول : احراز هویت متعاملین یا متعهد ( اصحاب سند)

احراز درلغت به معنی دریافتن و رسیدن به چیزی است و هویت به معنای حقیقت شی یا شخص بوده  که مشتمل بر صفات جوهری او باشد و با کلمه شخص و شخصیت نیز معادل است .

در اصطلاح حقوقی، شخص موجودی است که دارای حق و تکلیف بوده و دارای زندگی حقوقی است و می تواند در این زمینه با اعمال حقوقی و انجام دادن تکالیف خود نقشی ایفا کند.(1)

با این توصیف احراز هویت در اشخاص حقیقی همانا  تشخیص و حصول اطمینان از اصالت شخص است و به عبارت دیگر سردفتر می بایست یقین حاصل نماید ،  شخصی که برای یک اقدام حقوقی و تنظیم سند بنام خود در محضر حاضر گردیده  فی الواقع همان کسی است که مدارک هویت خود را ارائه نموده است.

به موجب ماده 86 قانون ثبت اسناد و املاک درصورتی که تقاضای ثبت سندی  بشود تحصیل اطمینان از هویت متعاملین یا طرفی که تعهد کرده بر عهده صاحب دفتر است و اگر مشارالیه شخصا" آنها رانشناسد باید برطبق مواد این قانون رفتار نماید و درصورت تخلف مشمول ماده102 این قانون خواهدبود .

بدیهی است مطمئن ترین راه برای احراز هویت اشخاص، شناخت قبلی وشخصی  سردفتر نسبت به اصحاب سند است که در این صورت نیازی به ارائه و مطابقت  اوراق هویت و عکس شخص با چهره و مشخصات ظاهری مراجعه کننده نیست . در غیر این صورت متصدی دفتر اسنادرسمی موظف است مدارک دال بر هویت واقعی اشخاص را مطالبه و مطابقت نماید که در فرض مزبور دو صورت قابل تصور است . اول آنکه هویت شخص پس از ارائه مدارک شناسایی ،مشخص و برای سردفتر محرز گردد. دوم در صورتی که شخص فاقد مدارک لازم بوده یا اوراق شناسایی ارائه شده ناقص و مخدوش یا به هرترتیب یقین لازم برای سردفتر در احراز هویت شخص حاصل نگردد.

1-صفایی – سیدحسین – حقوق مدنی اشخاص و محجورین –صفحه 6

گفتار اول :  احراز هویت با ارائه اوراق هویت

از آنجایی که اشخاص از دیدگاه حقوقی علاوه بر اشخاص حقیقی شامل شخصیت های حقوقی

اعم از حقوق عمومی مشتمل بر دولت و سایر نهادها و بنیادهای حکومتی و ارگانهای وابسته به دولت و نیز شرکتهای تجارتی که اکثریت سهام آنان متعلق به دولت است و نیز اشخاص حقوق خصوصی شامل شرکتهای تجاری  و موسسات غیرتجاری اعم از انتفاعی و غیر انتفاعی و همچنین شخصیت ویژه وقف درحقوق ایران که برگرفته از شریعت اسلام می باشد و ضرورت وجود آنها و فعالیت های حقوقی ، اجتماعی ، اقتصادی و غیره که امروزه توسط این اشخاص انجام می گیرد احراز هویت کسانی که به نیابت از آنها اراده واقعی اشخاص منوب عنه  خود را اعلام و امضا می کنند ضروری می نماید.  

بند اول  ) احراز هویت اشخاص حقیقی :

ابزار شناسایی هویت اشخاص حقیقی اوراقی است که به صورت رسمی توسط سازمان ثبت احوال کشور برای آحاد افراد جامعه ایرانی صادر و تسلیم می گردد .

قدیمی ترین و معتبرترین این اوراق ، شناسنامه اشخاص است که تمامی مشخصات سجلی آنها بانضمام وقایع چهارگانه در آن ثبت می گردد .

به موجب تبصره اصلاحی ماده 13 قانون ثبت احوال پس از ثبت ولادت ، اگر طفل ایرانی باشد شناسنامه صادر و تسلیم می گردد. به موجب تبصره یک ماده 15 شناسنامه افرادی که به سن 15 سال تمام می رسند باید ملصق به عکس همان سال گردد و طبق تبصره 2 همان ماده، شناسنامه اولیه باید درسی سالگی تمام با عکس همان سال صاحب آن تجدید شود . بموجب بند 673 مجموعه بخشنامه های ثبتی، دفاتر اسنادرسمی باید در انجام معاملات، اصل شناسنامه متعاملین را ملاک هویت قرار دهند و درصورت وجود هرگونه ابهام یا برخورد با شناسنامه های مخدوش و ناخوانا و .... مراتب را با ارسال عین شناسنامه ارائه شده به اداره ثبت احوال محل، منعکس تا اقدام لازم صورت پذیرد.

درحال حاضر وپس از  تصویب قانون الزام اختصاص شماره ملی و کدپستی برای کلیه اتباع ایرانی مصوب 1376 کارت ملی جایگزین شناسنامه بلکه الزامی برای احراز هویت است .

به موجب آئین نامه کاربردی شدن کارت شناسایی ملی، کلیه دستگاههای موضوع ماده 2 قانون الزام اختصاص شماره ملی و کدپستی برای کلیه اتباع  ایرانی مکلفند از تاریخ        1/4/ 1387 کارت شناسایی ملی را مبنای احراز هویت ، شناسایی و ارائه خدمات به افراد بالای شانزده سال قرار دهند .

ماده 2 آئین نامه مرقوم می دارد دستگاههای مذکور در ماده یک این آئین نامه موظفند از تاریخ 1/4/1387 ارائه خدمات به متقاضیان را در مواردی که احرازهویت لازم است موکول به ارائه شماره ملی مندرج در کارت شناسایی ملی نموده و در کلیه مواردی که شناسنامه ملاک احراز هویت و تابعیت تقاضاکننده خدمات می باشد، کارت شناسایی ملی را به عنوان جایگزین مبنای عمل قرار دهند.

بند دوم ) احراز هویت اشخاص حقوقی

هرچند نظریات مختلفی در خصوص ماهیت شخص حقوقی در نظامهای مختلف ارائه گردیده و برخی بر وجود فرضی و بعضی به وجود واقعی آن اعتقاد دارند در حقوق ایران نظریه وجود واقعی شخص حقوقی البته از نوع واقعیت اعتباری بیشتر قابل قبول است . تردیدی نمی توان داشت که شخص حقوقی همانند موجودات خارجی و عینی نیست یعنی در عالم خارج از ذهن وجود ندارند و قابل رویت و لمس و حس نمی باشد ،بلکه واقعیتی اعتباری است.(1)

اشخاص حقوقی حقوق عمومی به موجب ماده 587 قانون تجارت شامل موسسات و تشکیلات دولتی و بلدی است و به محض ایجاد و بدون احتیاج به ثبت ،دارای شخصیت حقوقی می شوند و می توانند در حدود صلاحیت خود اعمال حقوقی انجام دهند .بنابراین برای تنظیم اسناد مربوط به سازمانها و موسسات دولتی و وابسته به دولت پس از تشخیص ماهیت شخصیت عمومی، احراز هویت شخص نماینده سازمان مربوطه برای امضا اسناد به طرقی که قبلا" در اشخاص حقیقی  بیان شد کفایت می کند .درهمین خصوص کمیسیون وحدت رویه کانون سردفتران در پاسخ به این سوال که اگر شرکت مالی و اعتباری بنیاد ، شرکت ملی نفت ،‌شرکت سهامی بیمه

___________________________________________

1- صفایی – سیدحسین – حقوق مدنی اشخاص و محجورین –صفحه152

ایران ، شرکت آب و فاضلاب ، شرکت برق وگاز و سایر شرکتهای دولتی که قصد تنظیم سند در دفترخانه رادارند،

نماینده ای را به دفترخانه معرفی کنند آیا صرف معرفی نماینده برای امضا سند کافی است و یا دارندگان حق امضا شرکتهای مذکور باید سند را امضا نمایند ، اعلام داشته با توجه به اینکه مواردمطروحه در سوال از مصادیق ماده 587 قانون تجارت بوده ودارای شخصیت حقوقی حقوق عمومی هستند ، چنانچه شرکت ،مطابق قانون تاسیس شده باشد مقام صلاحیت دار درمحدوده اختیارات مصرح در اساسنامه می تواند اقدام به معرفی نماینده نسبت به تنظیم و ثبت سند در دفاتر اسناد رسمی نماید .(1)

اشخاص حقوقی حقوق خصوصی شامل شرکت های تجاری و موسسات غیرتجاری می توانند دارای کلیه حقوق و تکالیفی شوند که قانون برای افراد قائل است مگر حقوق و وظایفی که بالطبیعه فقط انسان ممکن است دارای آن باشد .

از آنجایی که به موجب ماده 589 قانون تجارت، تصمیمات شخص حقوقی بوسیله مقاماتی که بموجب قانون یا اساسنامه، صلاحیت اتخاذ تصمیم دارند گرفته می شود علیهذا پس از تشخیص وجود شرکت ،احراز هویت مدیران و دارندگان حق امضا برای تنظیم اسناد رسمی و تعهدآور شرکت ضروری است .

کمیسیون وحدت رویه کانون سردفتران در پاسخ به این سوال که آیا هنگام تنظیم سند تعهد برای شرکتهای سهامی و غیره نیازی به استعلام از اداره ثبت شرکتها می باشد یا خیر اعلام داشته نیازی به استعلام از اداره ثبت شرکتها نمی باشد لیکن احراز هویت دارنده حق امضا در شرکت با شخص سردفتر است .(2)

همچنین کمیسیون مرقوم در پاسخ به سوال دیگری مبنی بر اینکه آیا احراز شخصیت حقوقی  اشخاص به عنوان شرکت یا نماینده شرکت در تنظیم و ثبت معاملات آنها موضوع ماده 61 آئین نامه قانون دفاتر اسنادرسمی مصوب 1317با روزنامه رسمی و اساسنامه کافی است یا مورد

1- مجموعه کامل قوانین و مقررا ت ثبتی – تهیه و تنظیم از سیدحسین حسینی نیک صفحه 667

2- همان مرجع  صفحه  663

فوق نیز مشمول بند 142 بخشنامه های ثبتی می گردد ، اعلام داشته : با توجه به ماده 61  آئین نامه قانون دفاتر اسنادرسمی مصوب 1317 احراز شخصیت حقوقی  شرکتها به طریق مقتضی  با سردفتر است   مع الوصف صرفا انجام معاملات مربوط به سهم الشرکه شرکتهای نسبی و تضامنی و با مسئولیت محدود و مختلط سهامی و غیرسهامی وفق بند 142 مجموعه بخشنامه های ثبتی منوط به استعلام وضعیت حقوقی شرکت از اداره ثبت شرکتها می باشد.(1)

بند سوم  ) احراز هویت در موقوفات

از آنجایی که بموجب عقد وقف ، مالک به منظور رسیدن به هدف معنوی و اخلاقی ، مال یا بخشی معین از دارایی خود را حبس میکند تا از انتقال ،مصون بماند و منافع آن اختصاص به مصرف در راه رسیدن به هدف معین گردد علیهذا امروزه وقف ، نهاد یا سازمانی تلقی می گردد که دارای مدیر ،‌ناظر و اموال است و نوعی شخص حقوقی تلقی می گردد. مفهومی که حقوق از ارتباط جمعی از اشخاص و اموال اختصاص یافته به خدمت و هدف معین انتزاع می کند و نیز شخصیتی که دارای نام و اقامتگاه و دارایی خاص است و میتواند دارای حق و تکلیف شود و طرف قرارداد و تعهد قرار گیرد.(2)

به موجب ماده 3 قانون تشکیلات و اختیارات سازمان حج و اوقاف و امورخیریه هر موقوفه دارای شخصیت حقوقی است و متولی یا سازمان حسب مورد نماینده آن می باشد .بنابراین احراز هویت ، زمانی که مسئولیت اداره موقوفه با متولی است طبق مقررات اشخاص حقیقی یا اشخاص حقوقی حقوق خصوصی و در صورتی که مدیریت موقوفه با سازمان اوقاف باشدبه دلیل شخصیت حقوق عمومی دولت بامعرفی نماینده به دفتر اسنادرسمی بعمل خواهد آمد.

گفتار دوم : احراز هویت بوسیله معرف

 معرف در لغت به معنای شناساننده و آشنا کننده است (3) و در منطق به مفهوم یا مفاهیمی گفته می شود که وسیله شناسایی مفهوم مجهولی شوند مثلا"  ماده 12 قانون مدنی می گوید : مال غیرمنقول آنست که از محلی به محل دیگر نتوان نقل نمود .عبارت « آنست که از محلی به محل دیگرنتوان  نقل نمود»عنوان معرف را دارد یعنی وسیله شناسایی مفهوم مال غیر منقول است . شرط است که معرف اجلی و اوضح از معرف ( به فتح راء) باشد . مفهوم مجهول

را - مجموعه کامل قوانین و مقررا ت ثبتی – تهیه و تنظیم از سیدحسین حسینی نیک صفحه 670

2-کاتوزیان – ناصر – حقوق مدنی عقود معین – جلد سوم –صفحه 117           3-عمید – حسن – فرهنگ عمید

معرف ( به فتح راء)نامند.(1)

معرف در اصطلاح حقوق ثبت چنانکه در برخی از مواد قانون نیز تصریح شده به معنی شاهد و گواهانی است که هویت اشخاص را هنگام تنظیم سند برای صاحب دفتر تصدیق می کنند .

چنانکه ماده 86 قانون ثبت مقرر می دارد : در صورتی که تقاضای ثبت سندی بشود تحصیل اطمینان از هویت متعاملین یا طرفی که تعهد کرده به عهده صاحب دفتر است و اگر مشارالیه شخصا" آنها را نشناسد باید بر طبق مواد این قانون رفتار نماید .

مستفاد از ماده 50 قانون ثبت در صورتی که تقاضای ثبت سندی شود ، تحصیل اطمینان از هویت متعاملین یا طرفی که تعهد کرده به عهده صاحب دفتر است و اگر او شخصا"‌آنها را نشناسد یا تردید داشته باشد باید دو نفر از معروفین و معتمدین ، حضورا" هویت آنان را تصدیق کنند و مسئول دفتر مراتب را در دفتر ،ثبت و به امضا شهود برساند و این نکته را در خود اسناد قید کند .

چنانکه ملاحظه می گردد ماده مرقوم شرایط و تکالیفی را مقرر داشته که تحلیل جزء به جزء مفاد آن مستلزم تبیین مراتبی است که ذیلا" به آن خواهیم پرداخت .

بند اول : تردید در هویت اصحاب سند

 ابتدائا لازم است مفهوم تردید و مصادیق آن که صاحب دفتر می تواند باستناد آنها متقاضی امضا سند را ملزم به معرفی شهود برای خود نماید روشن گردد .

تردید در لغت به معنی رد کردن ، بازگردانیدن ، دو دل بودن ، مردد بودن آمده است .( 2)

تردید به معنی دو دل بودن معادل شک است وشک در اصطلاح منطق و اصول، وقتی است که مسئله ای مطرح باشد و ذهن در مقابل آن بین دو یا چند احتمال قرار گیرد و گرایش به طرف یکی ازاحتمالات پیدا نکند .(3) شک در این معنا بالاتر از « وهم »‌ و پایین تر از «‌ظن » قرار دارد .

هر چند حصول یقین در ماهیت اشخاص در شهرهای کوچک و  کم جمعیت با توجه به بومی

1-جعفری لنگرودی – محمد جعفر – ترمینولوژی حقوقی – ذیل لغت معرف

2-عمید – حسن – فرهنگ عمید – ذیل لغت تردید

3- جعفری لنگرودی – محمد جعفر – ترمینولوژی حقوقی – ذیل لغت شک

بودن افراد و شناخت قبلی که فی مابین مراجعه کنندگان با سردفتر و ابواب جمعی دفترخانه وجود دارد ،چندان دشوار نبوده  و اصولا" در محیط های مزبور امکان و انگیزه برای تقلب و جعل در ماهیت کمتر است .لیکن امروزه در جوامع و شهرهای بزرگ ابزاری به غیر از اوراق سجلی اشخاص برای بر طرف شدن شک و رسیدن به علم وجود ندارد و این در حالی است که

مجرمان حرفه ای از  جدیدترین تکنولوژی ها  برای جعل اسناد هویتی بهره برده و در شرایطی که هر روزه تعداد زیادی شناسنامه سفید از محل ادارات  ثبت احوال کشور سرقت می شود، اعتماد و اتکا به اینگونه ابزارها بسیار ضعیف می نماید .

با این توصیف و در زمانی که ماهیت شخص برای سردفتر مورد تردید قرار گیرد راه کار قانونی غیراز معرفی دو نفر شاهد به عنوان گواهی دهنده بر اصالت شخص وجود ندارد . هرچند الزام اشخاص به معرفی دو نفر شاهد در شرایطی که سردفتر نتوانسته علیرغم ارائه مدارک مثبته هویت ، یقین حاصل کند اولا" خیلی منطقی نیست ثانیا"‌چندان اطمینان بخش نخواهد بود چرا که زمینه را برای سوء استفاده افرادی که به صورت حرفه ای مبادرت به اداء شهادت می کنند فراهم خواهد نمود . مزید بر علت اینکه اصولا" الزام به معرفی شاهد نوعی توهین به افراد تلقی شده و موجب اصطکاک و مشاجره فی ما بین متصدی دفتر و مراجعه کننده خواهد شد .

النهایه در حالتی که فردی به دفترخانه مراجعه و با ارائه شناسنامه و توسل به یک سلسله تدابیر و روش های متقلبانه( غیرقابل تشخیص توسط سردفتر)  و با در دست داشتن اسناد مالکیت و ارائه آن، هویت خود را به دروغ مطرح و در ذهن سردفتر تثبیت می کند ،‌به نحوی که برای سردفتر علم و یقین حاصل می گردد که هویت واقعی همان است که ابراز می گردد ، نوعی علم برای سردفتر حاصل می شود که از قبیل همان علمی است که ذاتا" حجیت دارد . حتی بر فرض اینکه سردفتری در حالت شک اقدام به اخذ شاهد و معرف نکند و در این حالت  از طرفین، امضا اخذ کند ، فقط می توان وی را مقصر اداری از حیث عدم اجرای قانون دانست و اطلاق و حمل مواد 100 و سایر مواد مربوط به جعل در قانون ثبت ، نیازمند احراز سوء نیت و تعمد و قصد ارتکاب بزه مندرج در مواد قانونی و علم و آگاهی کامل سردفتر از اولا"  هویت واقعی امضا کننده و ثانیا" سایر شرایط لازم برای عنوان مجرمانه ماده مذکور است که بدیهی

است امری فراتر از صرفا بی احتیاطی و عمل به شک و تخلف اداری است .(1)

برای تحلیل واضح تر از این مطلب و جمع مقررات مندرج در موارد 86 و 100و 102 قانون ثبت ، موضوع را با تفکیک مباحث در چهار مدخل بررسی می کنیم .

1- چنانچه سردفتر عالما و عامدا" نسبت به ثبت سندی که هویت شخص جعلی است اقدام کند یا به عبارت دیگر شخصی که باید سند را امضا کند حضور نداشته بلکه سند توسط شخص دیگری امضا شود، بدیهی است مورد از مصادیق بند دوم ماده 100 قانون بوده که مقرر می دارد سندی که بدون حضور اشخاصی که مطابق قانون باید حضور داشته باشند ثبت گردد جعل محسوب می شود . به نظر می رسد که منظور قانونگذار از اشخاصی که باید حضور داشته باشند صرفا" متعاملین یا متعهدین در سند بوده و عدم حضور معتمد و معرف مشمول بند مرقوم نبوده و مورد از مصادیق ماده 86 و 102 قانون خواهد بود.

2-سردفتر قبل از احراز هویت یا به عبارت دیگر بدون اقدام به احراز هویت مبادرت به ثبت سند کند اعم از آنکه هویت شخص مطابق با واقع بوده باشد یا نباشد، مورد  از مصادیق ماده 102 قانون ثبت بوده که مقرر می داردهریک از اعضای ثبت اسناد و املاک قبل از احراز هویت اشخاص و یا اهلیت اصحاب معامله و یا قابلیت موضوع معامله ، سندی را عمدا" ثبت نماید به مجازات اداری فوق ( مذکور در ماده 101)محکوم خواهد گردید.

لازم به توضیح است که شرط شمول ماده 102 به موارد مطروحه ، عمدی بودن ثبت سند قبل از احراز هویت می باشد.

3-سردفتر بعد از اقدام به احراز هویت ، با وجود تردید در هویت واقعی شخص ، مع الوصف مبادرت به انجام تکلیف قانونی مبنی بر اخذ دو نفر معرف نکند و سند را ثبت نماید . مورد از مصادیق ماده 86 قانون بوده که مقرر می دارد در صورتی که تقاضای ثبت سندی بشود تحصیل اطمینان از هویت متعاملین یا طرفی که تعهد کرده برعهده صاحب  دفتر است و اگر مشارالیه شخصا" آنها را نشناسد باید بر طبق مواد این قانون رفتار نماید و در صورت تخلف مشمول ماده 102 این قانون خواهد بود.

4- سردفتر با اخذ مدارک هویت متعاملین یا متعهدین و اعمال دقت لازم برای احراز اصالت اوراق مرقوم آنچه عرفا معمول است ،‌در هویت واقعی شخص علم و یقین حاصل کند و یا در

1-بیاتی –سعید-مجله کانون – سال 1376- دوره دوم –شماره 3 صفحه 81

صورت تردید مبادرت به اخذ دو نفر معرف کند هرچند بعدا" از جعلی بودن هویت شخص یا

مدارک ابراز شده یا کذب شهادت شهود کاشف به عمل آید سردفتر مسئول نخواهد بود.

بدیهی است مورد مزبور منصرف از مصادیقی است که با سوء نیت یا عمد و قصد مجرمانه همراه باشد.

بند دوم : شرایط معرفین

هرچند در مقررات ثبتی معرف با شاهد مترادف یکدیگر تلقی شده لیکن میتوان گفت حوزه شمول معرف محدود تر از شاهد است و آنچه از دیدگاه حقوق ثبت برای معرف در ذهن تداعی می شود همانا معرفی یا شناساندن شخص دیگری است که هویت وی حداقل برای سردفتر اسناد رسمی مجهول  است و لیکن شهادت با توجه به تعریف عامی که دارد شامل اخبار یک یا چند نفر بر وقوع یا وجود امر محسوسی است در گذشته یا حال و این اعم است از شهادت به تعریف یک شخص یا شهادت به هر امر یا حالت یا وقوع اتفاقی که در عالم خارج واقع شده است .    مع الوصف شروط قانونی برای معرف تا حدودی منحصر به مفهوم خاص آن بوده و منصرف از شرایط اختصاصی شهادت برای شاهد به معنای عام کلمه است .

با این توصیف شرایط ویژه ای که در قانون ثبت اسناد و املاک برای معرف بر شمرده شده بیان میداریم .

1-به موجب صدر ماده 58 قانون ثبت شهود باید موثق باشند .

به نظر می رسد توثیق در اینجا منصرف از معنای عدالت برای شاهد در مبنای عمومی حقوق و شریعت است چرا که شرایط موجوده عدالت، متعدد بوده و قانونگذار حداقل در جایگاه تدوین قانون ثبت ، به تزکیه و تعدیل شهود نظر نداشته و آنچه می توان از کلمه موثق برداشت نمود همان معنای لغوی آن است یعنی کسی که مورد وثوق و اعتماد می باشد .

2-به موجب ذیل ماده 58 قانون ثبت ، شهود باید ورقه هویت ( سجل احوال ) خود را ارائه دهند . چنانکه از صراحت ماده مرقوم استنباط می شود تکلیفی برای دفاتر اسناد رسمی مبنی بر اخذ رونوشت از اوراق سجلی معرفین مقرر نشده و صرفا" ارائه و مشاهده آن مورد توجه بوده است.

3- مستفاد از ماده 59 قانون ثبت ،شهادت اشخاص غیر رشید و محجور پذیرفته نیست .  با این توصیف شهادت کلیه افراد نابالغ (‌پسران کمتر از 15 سال و دختران کمتر از 9 سال تمام قمری ) بطورکلی و افراد بالغ که کمتر از 18 سال دارند ( پسران بین 15 الی 18 و دختران بین 9 الی 18 )در صورتی که رشد آنها توسط دادگاه گواهی نشده باشد قابل قبول نیست .

4- شهادت افراد کور یا گنگ پذیرفته نیست ( ماده 59 قانون ثبت )

5- اشخاص ذینفع در معامله نمی توانند معرف  یکی از طرفین معامله باشند . هرچند بهره مندی اشخاص ثالث و نفع آنها در یک معامله مفاهیمی اعتباری است و معلوم نیست چه  نوع نفعی از مادی و معنوی و تا چه میزان از نفع ،مانع برای معرف بودن یک شخص تلقی می شود مثلا" این سوال مطرح است که آیا همسایه مجاور یک خانه که مورد معامله واقع شده یا فرزندان متعاملین که ممکن است بعدا" در اثر ارث ذی نفع تلقی شوند می توانند معرف باشند؟ علیهذا به نظر می رسد مراد از ذینفع ، اشخاص امضا کننده در سند یا به عبارت دیگر طرفین معامله که فی الواقع مستقیما" از انجام معامله بهره می برند ، می باشد .

6-شهادت خدمه مسئول دفتر و خدمه اصحاب معامله پذیرفته نیست .( ماده 59- قانون ثبت ) هر چند در قانون مدنی تعریفی از خدمه نشده لیکن به موجب ماده 513 قانون مزبور اجاره خدمه و کارگران از هر قبیل ،از جمله اقسام عمده اجاره اشخاص بر شمرده شده و حسب ماده 514 خادم یا کارگر نمی تواند اجیر شود مگر برای مدت معینی یا برای انجام امر معین .

در سایر قوانین موضوعه  نیز ماده 2 قانون کار مقرر می دارد :

کارگر از لحاظ این قانون کسی است که به هر عنوان در مقابل دریافت حق السعی اعم ازمزد، حقوق ، سهم خود و سایر مزایا به درخواست کارفرما کار می کند .

7-چنانچه شاهد تسلط به زبان فارسی نداشته باشد و مسئول دفتر نیز زبان وی را نداند می بایست اظهارات وی بوسیله مترجم رسمی ترجمه شود. (‌ماده 61 قانون ثبت )‌ . نحوه تعیین مترجم و سایر مقررات ذیربط به موجب قانون راجع به ترجمه اظهارات و اسناد در محاکم و دفاتر اسنادرسمی و آئین نامه  مربوطه و اصلاحات بعدی آن خواهد بود .

8-به موجب ماده 51 قانون ثبت شاهدی که یک طرف از اصحاب معامله را معرفی می نماید     نمی تواند معرف طرف دیگر باشد .

9-معرفین باید دو نفر باشند . هرچند در صدق شهادت ،وجود چند نفر شرط نیست لیکن برای نافذ بودن آن تعداد شهود در قوانین موضوعه  مختلف ،متفاوت است چنانکه برای اثبات برخی جرائم در حقوق جزا شهادت 4 نفر ضروری است .

مستنبط از عبارت ((‌ دو نفر ))‌ در ماده 50 قانون به نظر می رسد تفاوتی بین مرد یا زن بودن

معرفین وجود نداشته و دو نفر زن نیز  با داشتن سایر شرایط فوق الذکر می توانند بر هویت یک شخص گواهی دهند. همچنین اختلاف مذهب موثر در امر شهادت نیست . (1)

10-تصدیق هویت توسط معرفین می بایست بصورت حضوری بوده  و گواهی گواهان بصورت کتبی یا شفاهی غیر حضوری همانند معرفی به وسیله تلفن پذیرفته نیست .

بند سوم:  تکالیف سردفتر هنگام اخذ گواهی معرفین 

علاوه برشرایط فوق الذکر برای معرف که احراز آنها با متصدی دفترخانه خواهد بود ، سردفترمیبایست مراتب احراز هویت توسط معرفین را در سند و ثبت دفتر قید و صرفا" ثبت دفتر را به امضا معرفین برساند .

اولا" درج موضوع احراز هویت توسط معرفین در ثبت دفتر و نیز اوراق سند الزامی است علیهذا سردفتر موظف است پس از حضور معرف و استماع مراتب تصدیق هویت شخص ، موضوع را در ادامه ثبت دفتر و قبل از امضا متعاملین به ترتیبی که ذیلا" پیشنهاد می گردد ثبت نموده و در حاشیه اوراق سند در قسمتی که عبارت « با احراز هویت متعاملین ....... تمام مراتب مسطوره در این سند نزد اینجانب واقع شد » در قسمت مفروض عبارت « توسط معرفین» یا « بوسیله شهود » را نوشته و سند را تکمیل نماید.

عبارت ذیل برای ثبت مراتب احرازهویت وقتی توسط معرفین صورت می پذیرد پیشنهادمی گردد:

اینجانبان           و          ( با آدرس کامل وترجیحا" تلفن تماس ) آقا/خانم        را میشناسیم و هویت وی را گواهی داریم. امضا معرفین _ ثبت با سند برابر است _ امضا صاحب سند

ثانیا" هرچند تکلیف امضا معرفین صرفا در ثبت دفتر بوده و نیازی به امضا آنها در اوراق اسناد نیست لیکن این شبهه مبنی بر اینکه الزاما معرفین می بایست اشخاص با سواد نیز باشند

1-جعفری لنگرودی – محمدجعفر – دانشنامه حقوقی – جلد پنجم – صفحه 194  

غیر موجه است زیرا ذیل شروط لازمه برای معرفین ، شرط داشتن سواد مقرر نشده و همچنین از عبارت امضا مفهوم عام و مطلق آن منظور بوده و امضا در مقام تنفیذ وتایید اراده حقوقی ، اعم از نوشتن نام و نام خانوادگی یارسم علامت خاص و یا اثر انگشت می باشد .چنانکه وقتی ماده یک آئین نامه قانون ثبت املاک در زمره دفاتر موجود در اداره ثبت اسناد و املاک دفتر گواهی امضا را نام میبرد، منظور دفتری است که در آن امضا یا اثرانگشت اشخاص تصدیق می گردد .

گفتار سوم :  عدم احراز هویت حتی با وجود شهود

ماده 52 قانون ثبت مقرر می دارد وقتی که مسئول دفتر نتواند بوسیله شهود معروف و معتمد، هویت اشخاص را معین کند باید از ثبت نمودن سند امتناع نماید . مستفاد از مفهوم این ماده به نظر می رسد سردفتر با وجود معرفین معروف و معتمد برای معرفی شخص ،می تواند عدم اطمینان خود را از ماهیت حقیقی شخص مراجعه کننده اعلام داشته و تکلیفی برای پذیرش معرفین ندارد و نمی توان احراز هویت را به وی تحمیل نمود ،چرا که تحصیل یقین ، امری درونی و شخصی است و اصولا" قابل تبیین و اندازه گیری خارجی نیست .

علیهذا اگر به هر دلیلی و حتی با وجود معرفین ، متصدی دفترخانه نتوانست هویت شخص متقاضی امضا سند در دفترخانه را احراز کند می تواند از تنظیم سند خودداری نموده و النهایه حسب تکلیف ماده 30 قانون دفاتر اسناد رسمی خودداری از  تنظیم سند را به دلیل عدم احراز هویت به متقاضی به صورت کتبی اعلام نماید .

مبحث دوم : ابراز رضایت متعاملین یا متعهدین

از آنجایی که دفاتر اسنادرسمی اصولا" ثبت عقود یا اراده قبلی متعهدین در موضوعات مختلف را محقق می سازند و در واقع  ایجاد و انعقاد عقد یا تعهد نمی کنند علیهذا مفاهیم قصد ورضا و بطورکلی شرایط اساسی برای صحت معاملات موضوع ماده 190 قانون مدنی از جمله وظایف دفاتر اسنادرسمی نیست لیکن ابراز و احراز رضایت متعاملین یا متعهدین هنگام تنظیم و امضا سند ضروری است ،چرا که حسب ماده 65 قانون ثبت ،امضای ثبت سند پس از قرائت آن توسط طرفین معامله یا وکلای آنها دلیل رضایت آنها خواهد بود .

 در تبیین واژه رضایت، تعاریف متعددی از سوی حقوقدانان ارائه گردیده از جمله اینکه انجام دادن هر عمل حقوقی ،معلول رشته ای از فعالیت های دماغی  و درونی است که  هر شخص ،با مراجعه به وجدان خویش می تواند آنرا دریابد . انسان در هرکار ارادی از تصور و ادراک آغاز می کند ،‌پس از آن به سنجش میزان نفع و ضرر آن و ملاحظه نیازمندی های مادی و معنوی  خود می اندیشد ، لزوم و فایده آن کار را تصدیق میکند و سپس  در باطن مایل و مشتاق به انجام دادن آن می شود. این اشتیاق را در حقوق ما « رضا»‌ ‌می نامند .(1)

بدین ترتیب  هرگونه اجبار واکراه که باعث خدشه به اراده آزاد و آگاه اشخاص باشد موضوع رضایت را منتفی نموده و تنظیم و امضا هزگونه سند در این شرایط با عث تضییع حقوق اشخاص خواهد شد . علیهذا احراز اینکه شخص امضاکننده آگاهی و علم کافی نسبت به موضوع سند داشته و با اراده خود بدون هرگونه اجبار و اکراهی مبادرت به امضا می نماید، از جمله وظایف سردفتر است .

علاوه بر این تکلیف عام که می بایست امضا کنندگان اسناد دارای رضایت کامل باشند، قانونگذار وظیفه علیحده ای از جهت معرفی یک نفر معتمد در مواردی که اشخاص دارای ویژگی های خاصی بوده  از جمله بی سواد، کور ، کر  یا گنگ باشند ،مقرر داشته چنانکه ماده 64 قانون ثبت بیان می کند در صورتی که طرفین معامله یا یکی از آنها کور یا کر و گنگ بی سواد باشند علاوه بر معرفین ، هریک از اشخاص مزبوره باید به معیت خودیک نفر از معتمدین خود را حاضر نماید که در موقع قرائت ثبت و امضا آن حضور بهم رسانند.

 1-کاتوزیان – ناصر –حقوق مدنی – قرارداد –ایقاع – صفحه 53 

گفتار اول :اشخاصی که باید معتمد معرفی کنند

ابتدئا لازم است توضیحی در مورد تلفظ لغت معتمد داده شود چرا که بصورت غلط مشهور در محاوره، معتمد ( به کسرمیم دوم ) بر وزن مستبد ادا می شود در حالیکه معتمد  (به فتح میم دوم ) بر وزن معتبر به معنی کسی که به وی اعتماد شده صحیح است .

اشخاصی که همزمان با تنظیم سند  نیازمند معرفی یک نفر با سواد به عنوان معتمد خود می باشند عبارتنداز:

1-  اشخاص کور و نابینا اعم از آنکه باسواد یا بی سواد باشند .

2- اشخاص کر و گنگ در صورتی که بی سواد باشند . شرط بی سواد بودن این اشخاص مستفاد از منطوق ماده 64 قانون ثبت بوده ،چرا که ماده مرقوم با عبارت «‌کور یا کر و گنگ بی سواد » تنظیم شده که در واقع لغت بی سواد در این ماده صفتی  برای کر و گنگ می باشد زیرا اولا" کور را با حرف «یا» از کر و گنگ جدا نموده ثانیا" در مورد اشخاص بی سواد بعدا" در ماده 66 به صراحت تعیین حکم شده است .

همچنین حسب تکلیف ذیل ماده 64 قانون ثبت، معتمد در مورد اشخاص کر و گنگ باید از جمله اشخاصی  باشد که بتواند به آنها به اشاره مطلب را بفهماند .

3-افراد بی سواد یا کسانی که توانایی خواندن و نوشتن را نداشته باشند .

ماده 66 قانون ثبت مقرر می دارد :‌ در موقعی که معامله راجع به اشخاص بی سواد است علاوه بر معرفین ، حضور یک نفر مطلع باسواد نیز که طرف اعتماد شخص بی سواد باشد لازم است مگر در صورتی که بین خود معرفین ،شخص باسوادی باشد که طرف اعتماد شخص بی سواد است .

در تبیین این ماده توضیح دو نکته ضروری است .

اولا" عبارت « علاوه بر معرفین » که در صدر ماده آمده در بادی امر به نظر می رسد اشخاص بی سواد بطور کلی باید دو نفر شاهد و همچنین یک نفر معتمد برای تنظیم اسناد خود معرفی کنند در حالیکه منظور قانونگذار این نبوده بلکه چنانچه اشخاص بی سواد مورد احراز هویت توسط سردفتر واقع نشوند می بایست علاوه بر معرفین، یک نفر مطلع باسواد را به عنوان معتمد       معرفی کنند .

ثانیا " چنانچه شخص بی سواد برای هویت خود ملزم به معرفی دونفر شاهد گردد یکی از شهود می تواند علاوه بر معرف بودن به عنوان معتمد نیز مراتب سند تنظیمی را برای شخص بی سواد قرائت نماید .

برای مورد مزبور پیشنهاد می گردد مراتب به نحو ذیل ثبت دفتر گردد :‌

اینجانبان              و          ( با آدرس دقیق و ترجیحا"‌تلفن تماس ) آقا / خانم           را    می شناسیم ضمن تصدیق هویت نامبرده ، مفاد این سند را برای وی قرائت نموده ، رضایت و برابری ثبت با سند مرقوم را گواهی داریم _ امضا معرفین _  اثرانگشت صاحب سند

گفتار دوم : قید مراتب اخذ معتمد در سند و ثبت دفتر

اگر در مصادیق موضوع حکم بین مواد 64 و 66 قانون ثبت، تفکیک قائل شویم و ماده 64 را مربوط به تعیین تکلیف اسناد مربوط به افراد کور و اشخاص کر و لال بی سواد دانسته و ماده 66 را منحصرا" مشعر به اشخاص بی سواد بدانیم ، تلفیق و تحلیل مفاد دو ماده مرقوم از جهاتی قابل ملاحظه است .

اولا" اگرچه در ماده 64 در خصوص امضا معتمد و اثر انگشت اشخاص کور یا کر و لال بی سواد در ذیل ثبت دفتر، اشاره نشده لیکن از وحدت ملاک در حکم ماده 67 مبنی بر اینکه ثبت سند باید برای اشخاص بی سواد قرائت شده و این قرائت و همچنین رضایت مشارالیه در دفتر ثبت قید و از طرف معتمد امضا گردد ، میتوان استنباط نمود این حکم در فرض ماده 64 نیز ساری و لازم الاجراست .

ثانیا" به استناد ذیل ماده 64 که مقرر می دارد : درمورد این ماده مراتب در سندی که ثبت می شود و در ستون ملاحظات دفتر باید قید گردد به نظر می رسد هنگامی که معرف جهت اشخاص کور یا کر ولال بی سواد اخذ میشود می بایست مراتب علاوه بر ثبت دفتر در اوراق سند نیز منعکس گردد . در حالیکه به موجب صراحت ماده 67 درج مراتب قرائت و رضایت شخص بی سواد ،صرفا در دفتر الزامی است.

با توجه به شقوق مختلفی که از تفکیک مصادیق موضوع مواد فوق الذکر بدست می آید عبارتی که برای قید مراتب حضور معتمد در ثیت دفاتر مناسبتر به نظر می رسد به شرح زیر پیشنهاد     می گردد:

اینجانب            ( با آدرس کامل و ترجیحا" تلفن تماس )معتمدا" مفاد این سند را برای              آقا/ خانم            قرائت نموده ،رضایت و برابری ثبت با سند مرقوم را گواهی دارم. امضا معتمد–  اثرانگشت  صاحب سند

گفتار سوم :‌ امضا و اثر انگشت

هرچند در بسیاری از مواد قانونی کلمه امضا به معنی عام آن بیان شده و در واقع به معنی تنفیذ اراده حقوقی اشخاص به کار رفته، مع الوصف تفکیک نحوه ارائه و تبیین این اراده حقوقی به صورت امضا یا اثر انگشت ضروری است .

بند اول : تعریف امضا

هرچند قانونگذار در حقوق ایران تعریفی از امضا و عناصر متشکله آن بعمل نیاورده ولی حقوقدانان فارغ از آن نبوده و از جهات متعددی به آن پرداخته اند.

در یک تعریف جامع ،امضا عبارت است از نوشتن اسم یا اسم خانوادگی یا هردو یا رسم علامت خاص که نشانه هویت صاحب علامت است در ذیل اوراق و اسناد ( عادی یا رسمی )‌که متضمن وقوع معامله یا تعهد یا اقرار یا شهادت و مانند آنهاست .(1)

عناصر تشکیل دهنده امضا عبارتند از :‌

اول – نوشته یا علامت و فرق نوشته با علامت اینست که نوشته مرکب از دو یا چند حرف از حروف هجا است ولی علامت چنین نیست .

دوم – نوشته یا علامت باید در عادت نویسنده یا ترسیم کننده علامت ، حاکی از هویت او باشد یعنی به او منتسب باشد نه به دیگری .

سوم- صاحب نوشته یا علامت مذکور باید آن را به قصد حکایت از هویت خودرقم زده باشد .

چهارم–  نوشته یا علامت مذکور ذیل سندی درج شده باشد . فرق نمی کند که محتوی سند چه باشد و فرق نمیکند که سندرا خود او نوشته باشد یا نه .قانونگذار ما فرق نمیگذارد که محل امضاء

1-جعفری لنگرودی – محمد جعفر – ترمینولوژی حقوقی – ذیل لغت امضا

در ذیل سند باشد یا درهامش آن یا در سند دیگر یا در ظهر سند (‌مواد 1301 الی 1304 قانون    مدنی )  .(1)‌

بند دوم :‌ تعریف اثر انگشت

اثر انگشت نقشی است که از پشت انگشت هر شخص شکل گرفته و برای اهداف و مقاصد تعیین هویت مفید می باشد . چرا که اثر انگشت هیچ فردی دقیقا" با دیگری یکسان و مشابه نیست .

آسوریان و چینی های باستان ، اولین اثرانگشت ثبت شده به همراه امضای اسناد قانونی را به منظور تعیین هویت مورد استفاده قرار داده اند . در دوران پیشرفته ، مجموعه ای از اثر انگشت ها  از طریق قرار گرفتن سرانگشت در جوهر یا ماده شیمیایی مخصوص و گردش انگشت بر روی یک سطح یا اخیرا" قرار گرفتن سرانگشت برروی صفحه مخصوص وپرینت گرفتن و اسکن دیجیتالی از رایانه بدست می آیند.(2)

بند سوم : جایگاه امضا و اثرانگشت در حقوق ثبت

هرچند امروزه اثر انگشت ذیل اسناد از جهت مسلم الصدور بودن آن از ناحیه اشخاص با وجود مساعدتی که تکنولو‍ژی های جدید در تبیین و تجزیه و تحلیل نمودن خطوط اثرانگشت نموده اند قابلیت استناد بسیار زیادی از جهت حصول یقین در تعلق آن اثر به شخص خاص دارد لیکن قانونگذار ایران اولویت و ارجحیت را به امضا ذیل اسناد داده و برای اشخاص با سواد، امضا و در مورد اشخاص بی سواد، اثرانگشت را پیش بینی نموده است .

ازجمله تکالیف سردفتر هنگام تنظیم سند باستناد ماده 18 قانون دفاتر اسنادرسمی ،اخذ امضا اصحاب معامله ذیل اوراق مخصوص اسناد و ثبت دفتر است . علاوه بر اصحاب سند اشخاص دیگری نیز که می بایست سند و ثبت دفتر را امضا نمایند معرفین و معتمد حسب مورد هستند .

ثبت این علامت که مبین اراده اشخاص در ایجاد یک رابطه یا واقعه حقوقی می باشد اعم از آنکه بصورت امضا یا اثرانگشت باشد از جهاتی قابل تحلیل وبررسی است :

1-جعفری لنگرودی – محمدجعفر – دانشنامه حقوقی – جلد اول - صفحه 732

  2 -وینست جی نوفو-مجله کانون-مقاله لزوم اثرانگشت درمعاملات ثبتی حربه ای درمقابل تقلب اسناد-ترجمه علی    رضایی –شماره 64 سال 85

نکته اول - حسب صراحت ذیل ماده 67 قانون ثبت ، معامله کننده بی سواد باید علامت انگشت خود را ذیل ثبت سند بگذارد . علیهذا چنانچه اشخاص بی سواد، صاحب علامتی به عنوان امضا یامهر باشند نمی توانند آن را در اسناد و ثبت دفتر استفاده کنند بلکه بصورت تکلیفی می بایست اثر انگشت آنها گرفته شود.

نکته دوم- در مواردی که شخص امضا کننده به عنوان صاحب سند دارای سواد کافی بوده لیکن نخواهد یا نتواند امضا کند، به نظر می رسد اخذ اثرانگشت منع قانونی نداشته باشد زیرا اولا" آنچه ماده 63 قانون ثبت تکلیف نموده این است که طرفین معامله یا وکلای آنها باید ثبت سند را ملاحظه و مطابقت آن ثبت با اصل سند به توسط مشارالیهم  و مسئول دفتر ثبت ، تصدیق گردد و چنانکه ملاحظه میشود تصدیق ثبت و سند اعم است از امضاو اثرانگشت . ثانیا" کلمه امضا در بسیاری از مواد این قانون به مفهوم عام آن به کار رفته و در مصداق شامل اثرانگشت نیز می باشد چنانکه وقتی ماده 65 قانون ثبت مقرر می دارد امضای ثبت سند پس از قرائت آن به توسط طرفین یا وکلای آنها ، دلیل رضایت آنها خواهد بود ، بدیهی است که منظور از امضا ،‌تصدیق مندرجات سند می باشد . ثالثا" با توجه به اینکه امروزه اثرانگشت به مراتب قابل اطمینان و معتبرتر از امضا اشخاص تلقی میشود و تشخیص اصالت اثرانگشت به کمک فن آوری های روز، بسیار ساده تر است علیهذا تفسیر و تاویل مفاد قانون به سمت مجاز بودن اخذ اثرانگشت از اشخاص باسواد منطقی است رابعا" ممکن است اشخاصی دارای سواد کامل باشند و از مفادسند کاملا" آگاهی دارند لیکن به علت بیماری مانند لرزش دست نتوانند امضا کنند بدیهی است در این موارد اخذ معتمد، محمل قانونی نداشته و ناچارا" می بایست اثرانگشت گرفته شود .

نکته سوم - بعضا اشخاصی بی سواد اعلام میدارند دارای مهراسم یا مهرامضا بوده و تقاضای استفاده از آن را ذیل اسناد دارند .

هرچند از لحاظ تاریخی در ایران از ابتدای دوره اسلام تا طلوع مشروطیت ، مهرنقش مهمی در روابط فردی و اجتماعی و اداری داشته و فرمانها و اسناد و نامه های رسمی و غیررسمی و غیره بااثر مهر، رسمیت پیدا می نموده است که معمولا" در پیشانی فرمانها و نامه ها قرار میگرفت (1) لیکن امروزه درتمام مقررات ثبتی ،‌استفاده از مهر باستثناء یک مورد که در بند 6 ذیلا" به آن اشاره خواهد شد ، درهیچ جای دیگرپیش بینی نشده است لذا  به کار بردن مهر نه تنها جایگزین امضا و اثرانگشت نخواهد بود بلکه اخذ اثر مهر در کنار امضا و اثرانگشت نیز محمل قانونی نخواهد داشت . 

همچنین بحث خیانت در امانت از طریق سوء استفاده از سفید مهر و یا سفید امضا مقرر درماده 673 قانون مجازات اسلامی نیز موضوعا" و مصداقا" درتنظیم اسنادرسمی در دفاتر منتفی است چرا که حسب تکلیف ماده 25 آئین نامه قانون دفاتر اسنادرسمی هیچیک از اوراق نباید قبل از تنظیم آن ، توسط اصحاب معامله امضا گردد.

نکته چهارم- درعداد شرایط لازم برای شهود یا معرفین ، داشتن سواد شرط نشده لذا اشخاص بی سواد نیز می توانند به عنوان گواه حضور یافته و ذیل مراتب معرفی شخص در ثبت دفتر را با اثر انگشت خود گواهی نمایند .

بعضا"‌مشاهده می شود متصدیان دفاتر از معرفین می خواهند تا مراتب شناخت و تصدیق هویت متعاملین یا متعهدین را شخصا" و باخط خود  بنویسند و ذیل آنرا امضا کنند، در صورتی که هیچگونه تکلیفی در این خصوص در قانون مقرر نشده و مستفاد از عبارت حضورا" در ماده 50 صرفا" حضور معرفین در محل دفترخانه بوده تا از معرفی به طرق دیگر مانند دادن نوشته یا معارفه با استفاده از تلفن و غیره جلوگیری شود .

نکته پنجم -چنانکه قبلا بیان شد به نظر می رسد مقررات ماده 64 مربوط به حاضر نمودن معتمد برای اشخاص ذیل  است :

1-      اشخاص کور (اعم از با سواد و بی سواد )

2-      اشخاص کر ولال  بی سواد

1-علومی – محمد – مجله کانون .شماره 77 سال 1386-مقاله تاریخچه پیدایش امضا و مهر وآثار آن

با این توضیح که کلمه « بی سواد» در ماده مرقوم صفت برای کر ولال تلقی می شود چرا که حکم اشخاص بی سواد را بعدا" درمواد 66 و 67 بیان داشته است .

مستفاد از ذیل ماده 64 که مقرر می دارد : در مورد این ماده ، مراتب در سندی که ثبت می شود و در ستون ملاحظات دفتر باید قید گردد، به نظر می رسد در موارد سه گانه فوق یعنی وقتی معتمد برای کور یا کر و لال بی سواد معرفی می گردد ، الزاما"‌ می بایست علاوه بر ثبت دفتر مراتب در اوراق سند نیز ذکر گردد .

اما هنگام اخذ معتمد برای اشخاص بی سواد تکلیفی برای قید موضوع در سند نیست هرچند سردفتر موظف به درج مراتب و اخذ امضا از معتمد در ثبت دفتر می باشد .

نکته ششم - درخصوص نحوه گرفتن اثر انگشت از افراد بی سواد ، بند 87 مجموعه بخشنامه های ثبتی راهکارهای مناسب و استاندارد برای اخذ اثر انگشت را پیش بینی نموده است  لیکن در مجموعه قوانین سال 1312 در بخشنامه شماره 900 مورخ 17/2/1312 علاوه بر موارد مذکور در بند 87 مجموعه بخشنامه های ثبتی به راهکار مناسبی در صورت فقدان انگشت سبابه اشاره داشته که برای اخذ تصمیم توسط سردفتر در موارد خاص مفید خواهد بود .

بند ب بخشنامه مرقوم مقرر می دارد در صورت فقدان انگشت سبابه اثر یکی از انگشت های دیگر دست راست قبول و فقدان انگشت سبابه دست راست در ذیل حکم و غیره باید تصریح و تصدیق شود و اگر امضاکننده دست راست نداشته باشد اثر یکی از انگشت ه